Míra velkých písmen (vzorec, příklad) | Jak vypočítat?

Míra kapitalizace je další termín pro míru návratnosti, která se očekává u investice v oblastech komerčních nemovitostí, tento termín je pouze poměrem míry návratnosti ke skutečné investici provedené na projektu komerčních nemovitostí.

Co je míra kapitalizace?

Jde o poměr čistého provozního výnosu a tržní hodnoty aktiva a běžně se používá v realitním průmyslu.

  • Míra kapitalizace se často používá v odvětví komerčních nemovitostí. Lze jej použít k porovnání výnosů z potenciálních vlastností k akvizici.
  • Jedna nemovitost vydělávající vyšší sazbou by byla považována za lepší investici než druhá nemovitost vzhledem k tomu, že jiné podmínky jsou podobné umístění budov atd. Umožňuje tedy rychlé srovnání potenciálu výdělek investic do nemovitostí a může pomoci při výběru nejlepší investiční příležitost.
  • Může poskytnout určitý náznak trendu cen nemovitostí. Pokud se sazby zmenšují, může to znamenat, že hodnota nemovitostí roste, a tím se trh nemovitostí jako celek zahřívá.

Vzorec míry kapitalizace

Níže je uveden vzorec použitý pro výpočet

  • Čistý provozní příjem pronajaté nemovitosti je její nájemné minus výdaje zaplacené za její údržbu.
  • Lze jej také považovat za návratnost investic, kterou investor každoročně obdrží při nákupu nemovitostí.

Příklady míry kapitalizace

Příklad 1

Předpokládejme, že kancelářská budova, která poskytuje čistý provozní příjem 10 000 000 $, bude oceněna na 75 000 000 $. Pomocí výše uvedeného vzorce sazby stropu můžeme vypočítat míru kapitalizace budovy:

= 10000000/75000000 = 13,33%

Pokud je tedy budova prodána za 75 milionů Mn, lze také říci, že budova byla prodána za 13,33% míru kapitalizace.

Příklad 2

Řekněme, že pronajatá nemovitost získá každý měsíc 1 000 $ hrubého příjmu. Majitel je povinen platit ročně 700 $ za správu a údržbu nemovitosti, 500 $ za daně z nemovitosti, 250 $ za pojištění. Koupil nemovitost za 80 000 $.

V tomto případě máme hrubý příjem a výdaje vzniklé majiteli. Vypočítáme tedy čistý provozní příjem z nemovitosti:

  • NOI = hrubý příjem - správa majetku - daně z majetku - pojištění
  • NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
  • NOI = 12000 - 1450 = 10550 $
  • Nyní je výpočet míry kapitalizace = NOI / cena nemovitosti = 10 550 $ / 80 000 $ = 13,18%

Je vysoká míra kapitalizace vždy lepší?

  • Míra kapitalizace může být dobrým odhadem pro srovnání různých investičních nemovitostí. Vyšší sazba ale obvykle neznamená lepší investiční příležitost. Sazby cap jsou důležité, ale investor musí hledat i jiné parametry.
  • Lze jej považovat za měřítko rizikovosti investice. Nízká sazba obvykle znamená nízké riziko a vyšší sazba znamená vyšší riziko.

Nevýhody kapitalizace

  • Lze jej použít, pouze pokud je čistý provozní příjem konstantní nebo příliš nekolísá. Použitím této míry kapitalizace by ocenění bylo poněkud podobné jako u metody diskontních peněžních toků. Pokud je však peněžní tok složitý a nepravidelný se spoustou variací, měla by se pro získání důvěryhodného a spolehlivého ocenění použít metoda úplného diskontovaného peněžního toku.
  • Míra kapitalizace může brát v úvahu různé faktory, ale neodráží budoucí riziko. Předpokládá udržitelný příjem z nemovitosti, ale za takového předpokladu nelze poskytnout žádnou záruku. Nájemné se může ocenit nebo odpisovat. Hodnota nemovitosti se může změnit v důsledku vnějších okolností, na které nemá investor žádnou kontrolu. Mohou vzniknout náklady, jako jsou náklady na údržbu. Míra kapitalizace tedy nenabízí žádné pokyny ani předpovědi ohledně budoucího rizika.

Závěr

Míra kapitalizace je srovnávací metrika, která je nejužitečnější pro porovnání podobných vlastností, tj. Vlastností v podobném umístění, podobné třídě aktiv a podobném věku. Tato metrika se stále široce používá pro komerční a vícehodinová ocenění nemovitostí. Realitní investoři jej používají jako nástroj pro oceňování svých investic a pro informované rozhodování. Investor by však neměl brát v úvahu míry kapitalizace jako metriku typu go-to, ale měl by také zvážit různé další faktory, které mohou ovlivnit hodnotu aktiva. Je to důležitá metrika, ale ne vyčerpávající opatření.