seychellesartprojects.org

Co je FFO (fondy z operací)?

FFO (Fondy z operací) se obvykle týká peněžních toků generovaných Realitním investičním fondem (REIT) a počítá se odečtením úrokového výnosu a zisku z prodeje aktiv od čistého výnosu během období a přičtením úrokového nákladu, odpisů a ztráty z prodeje aktiv společnosti.

FFO se používá k měření peněžních toků z operací, a je tedy podobný „peněžnímu toku z operací“. Obvykle se však používá v souvislosti s peněžními toky generovanými společností „Real Estate Investment Trust“ (REIT).

• U realitních společností se FFO používá jako měřítko výkonnosti, protože je prokázáno, že hodnoty nemovitostí kolísají s makroekonomickými podmínkami a použití příkladů nákladového účetnictví k výpočtu finančních podmínek obvykle neslouží jako přesné měření výkonu.
• Zahrnuje prostředky generované z obchodních operací, s výjimkou peněžních toků souvisejících s financováním, jako jsou úrokové výnosy nebo úrokové náklady. Nezahrnuje žádné odpisy ani amortizaci stálých aktiv ani zisky či ztráty z prodeje aktiv.
• Realitní investiční trusty (REIT) jsou podniky, které primárně fungují na příjmech z transakcí s nemovitostmi. Tyto společnosti REIT jsou zapojeny do komerčních nemovitostí. Zahrnuje prodej, leasing a financování kanceláří a budov, skladů, nemocnic, nákupních center, hotelů atd. Tyto společnosti běžně používají FFO.

Prostředky z provozního vzorce

Všechny faktory použité při výpočtu fondů z operací najdete ve výkazu zisku a ztráty společnosti. Mezi tyto faktory patří čistý příjem, odpisy, amortizace a zisky z prodeje majetku a mimořádných položek.

FFO vzorec = čistý příjem + odpisy a amortizace nemovitého majetku - zisky (ztráty) z prodeje majetku + ztráty (zisky) z restrukturalizace dluhu nebo mimořádných položek

Výpočet FFO (případová studie Washington REIT)

Krok 1 - Určete čistý příjem z výkazu zisku a ztráty

Z výše uvedeného si všimneme, že čistý příjem Washington REIT za rok 2000 je 45 139 $. Čistý příjem za roky 1999 a 1998 je rovněž 44 301 USD, respektive 41 064 USD.

(čísla jsou v tisících)

Krok 2 - Určete odpisy a amortizaci aktiv nemovitostí

Je součástí výkazu zisku a ztráty.

• Odpisy a amortizace (2000) = 22 723 $
• Odpisy a amortizace (1999) = 19 590 $
• Odpisy a amortizace (1998) = 15 339 $

Krok 3 - Zjistěte zisky (ztráty) z prodeje aktiv

Tento údaj je také součástí výkazu zisku a ztráty.

• Zisky z prodeje aktiv (2000) = 3 567 $
• Zisky z prodeje aktiv (1999) = 7 909 USD
• Zisky z prodeje aktiv (1998) = 6 764 USD

Krok 4 - Zjistěte zisky (ztráty) z restrukturalizačních položek nebo mimořádných položek

• V těchto třech letech neexistují žádné zisky (ztráty) z restrukturalizačních nákladů ani z mimořádných položek.

Krok 5 - Použijte vzorec

FFO vzorec = čistý příjem + odpisy a amortizace nemovitého majetku - zisky (ztráty) z prodeje majetku + ztráty (zisky) z restrukturalizace dluhu nebo mimořádných položek

• FFO (2000) = 45 139 $ + 22 723 $ - 3,567 $ = 64 295 $
• FFO (1999) = 44 301 USD + 19 590 USD - 7 909 USD = 55 982 USD
• FFO (1998) = 41 064 $ + 15 339 $ - 6 764 $ = 49 699 $

Upravené FFO

Upravené provozní prostředky (AFFO) se počítají po provedení úprav čistého zisku, jsou určeny ke kompenzaci účetních metod. Tyto účetní metody mohou narušit skutečný výkon trustu pro investice do nemovitostí. Výpočet pro AFFO odečte od FFO jakékoli opakující se výdaje, které byly kapitalizovány, jako jsou projekty na zlepšení budov.

Obecně uznávané účetní zásady (GAAP) vyžadují odepisování investičních nemovitostí v průběhu času. Nemovitosti však časem oceňují. Z tohoto důvodu má požadovaný odpisový náklad, který je účtován podle GAAP, sklon k tomu, aby se čistý příjem jevil uměle nízký.

FFO také upravuje neopakující se položky, protože se nevyskytují v běžných obchodních scénářích. Například zisky (nebo ztráty) z prodeje nemovitostí, které mají být odpovídajícím způsobem odstraněny / přidány, protože nemají povahu běžných obchodních operací, a proto nepřispívají k pokračující schopnosti společnosti REIT vyplácet dividendy. Někteří analytici dále zvažují zvýšení nájemného a určitý Capex pro výpočet upravených fondů z operací (AFFO).

FFO na akcii se používá jako pečlivě zkoumaná metrika k měření ziskovosti REIT na jednotku vlastnictví akcionářů. Fondy z operací se dále používají jako násobky obecného ocenění i násobky P / E. Je tedy také klíčovým faktorem cen akcií.

Proč je FFO důležité pro nemovitosti?

• Zatímco akcioví investoři při analýze akcií kladou důraz na metriky, jako je zisk na akcii EPS nebo poměr cena / zisk (P / E), investoři REIT se rozhodují na základě FFO.
• Před investováním do REIT si buďte jisti cenou, rozhodnutí není založeno pouze na FFO nebo AFFO, protože investice, která vypadá dobře na povrchu, se nemusí v budoucnu ukázat jako dobré rozhodnutí, protože ceny mohou kvůli příliš mnoho investorů to kupuje.
• Zisk na akcii (EPS) pro REIT bude ve srovnání s konvenčními akciemi přirozeně nízký nebo dokonce záporný. Cena / zisk (poměr P / E) REIT tedy není příznivým násobkem, přičemž při rozhodování o investicích by mělo být při jeho hodnocení považováno za vzdálenou druhou metriku.

Rozdíly mezi finančním ředitelem a FFO

• Peněžní tok, jak název napovídá, vypočítává celkovou částku peněz a peněžních ekvivalentů generovaných z operací podniku. FFO je však důležitějším opatřením, pokud jde o obchod s nemovitostmi, protože tato opatření kompenzují jednu důležitou složku, kterou je odpisy.
• U obchodů s nemovitostmi se hodnota nemovitostí v průběhu času vždy zvyšuje; nejedná se tedy o výdaje. Podle IRS, když podniky vlastní dlouhodobá aktiva, jako je vybavení, počítače a budovy, musí být tato aktiva odpisována, aby odrážela aktuální finanční situaci.
• Pokud však jde o nemovitosti, tyto nemovitosti nemají „trvanlivost“, nebo jinými slovy, nikdy by se za dané období neodpisovaly na minimální hodnotu. Naopak, tato aktiva by ocenila, a proto se nepočítají jako náklad účtovaný do výkazu zisku a ztráty.
• Provozní peněžní tok a FFO jsou tedy podobné metriky. Nejsou to však úplně totéž. Peněžní tok může být skvělým způsobem, jak vyhodnotit finanční prosperitu podniku, ale pokud jde o realitní průmysl, metriky se liší od běžného obchodního scénáře.
• Pro účely posouzení, zda REIT vydělává dost na pokrytí svých dividend, je cesta FFO. Pomáhá získat lepší obraz než běžný finanční ředitel.

Závěr

Finanční prostředky z provozního konceptu jsou tedy vyžadovány pro analýzu REIT, protože když se hodnota podkladových aktiv zvyšuje, pak by se do výsledků operací neměly započítávat odpisy. Považuje se to za lepší ukazatel finančních výsledků podniku než za čistý zisk, protože však účetní rozložení může ovlivnit řadu aspektů účetní závěrky, je vždy lepší spoléhat se spíše na kombinaci měření než na jediné opatření při přijímání investičních rozhodnutí.

Přestože je pro stanovení ziskovosti REIT široce zvažováno FFO; často může být citlivý na účetní změny, přepracování a manipulaci. Před rozhodnutím o investici zvažte dvě nebo tři metriky a další obchodní faktory.