Míra obsazenosti (definice, vzorec) | Jak vypočítat?

Jaká je obsazenost?

Míra obsazenosti je definována jako poměr pronajatých jednotek k celkovému počtu dostupných jednotek v budově, věži, bytové jednotce, státě nebo městě. Je to jeden z kritických a důležitých konceptů pro ty investory, kteří mají spravedlivý zájem o transakce s nemovitostmi.

Za normálních okolností si hráč nemovitosti koupí několik ubytovacích jednotek a udržuje na nich portfolio. Jejich hlavním záměrem je odvodit z těchto jednotek příjem z pronájmu. Proto se u těchto investorů snaží posoudit výkonnost realitního portfolia určením obsazenosti.

Míra obsazenosti nepřímo souvisí s mírou neobsazenosti. Míra neobsazenosti se vyjadřuje jako poměr neobsazených jednotek k celkovému dostupnému prostoru. Lze jej rozdělit na fyzický a ekonomický.

Vzorec míry obsazenosti

Matematicky je na fyzické úrovni vyjádřeno takto: -

Míra obsazenosti = celkový počet pronajatých jednotek / celkový dostupný prostor nebo jednotky

Míra ekonomické obsazenosti je metrika, která analyzuje z hlediska hrubého potenciálního nájemného vybraného vlastníkem. Matematicky to lze vyjádřit takto: -

Míra ekonomické obsazenosti = celkový hrubý nájem shromážděný / celkový hrubý potenciální nájem.

Vysvětlení

Vzorec vzorce pro fyzickou obsazenost lze vypočítat pomocí následujících kroků:

  • Krok 1: Nejprve určete počet jednotek, které jsou k dispozici k obsazení.
  • Krok 2: Dále určete počet obsazených jednotek.
  • Krok 3: Dále rozdělte počet obsazených jednotek na celkový počet dostupných jednotek.

Vzorec pro vzorec míry ekonomické obsazenosti lze vypočítat podle následujících kroků: -

  • Krok 1: Nejprve určete nájemné poskytované každou jednotkou.
  • Krok 2: Dále určete součet celkového nájemného, ​​které lze odvodit z portfolia.
  • Krok 3: Dále určete nájemné, které se ve skutečnosti vybírá od obsazených jednotek, a sečtěte je.
  • Krok 4: Dále rozdělte shromážděný hrubý příjem z pronájmu na hrubý potenciální nájem, který lze odvodit z ekonomické nebo ubytovací jednotky.

Příklady vzorce obsazenosti (s šablonou Excel)

Tuto šablonu Excel vzorce obsazenosti si můžete stáhnout zde - šablona Excel vzorce obsazenosti

Příklad č. 1

Vezměme si příklad komerčního vlastnictví. Obchodní majetek se skládá z 200 jednotek. Počet obsazených jednotek odpovídá 140 jednotkám. Pomozte investorovi určit míru fyzické obsazenosti.

Řešení

  • = 140/200

Proto je fyzická obsazenost obchodního majetku na 70 procent.

Příklad č. 2

Vezměme si příklad realitního investora, který vlastní 20 jednotek rezidenčního ubytování. Investor může z celého portfolia odvodit 80 000 $, zatímco z obsazených jednotek vydělá 55 000 $. Počet obsazených jednotek je 15 jednotek. Pomozte investorovi určit míru fyzické a ekonomické obsazenosti.

Řešení

  • = 15/20

Míra fyzické obsazenosti portfolia je tedy 75%.

Výpočet míry ekonomické obsazenosti lze provést následovně,

  • = 55 000 $ / 80000 $

Relevance a využití vzorce obsazenosti

Vysoká míra obsazenosti obvykle znamená, že nemovitosti jsou plně využívány k získání maximálního příjmu z pronájmu. Důvodem je, že dává jasný údaj o tom, kolik očekávaných peněžních toků může investor v oblasti nemovitostí vydělat na svém portfoliu. Dobře udržované portfolio nemovitostí může dále generovat dobrý tok příjmů a lze jej považovat za maskovaný zlatý důl nebo za skutečného tvůrce peněz.

Stručně řečeno, lze odvodit, že tato sazba pomáhá při předpovědi stálého proudu příjmů. Investor může mít zájem investovat do nákupního centra nebo střední nákupní centra mohou vydělávat stálý proud příjmů, pokud s investicí půjde dál. Pokud musí investor čelit situaci s nízkou obsazeností, musí investovat tvrdě a najít více nájemců, kteří mohou obsazit takové prázdné jednotky.

Investor s nízkou obsazeností to musí rychle dosáhnout, aby nemusel nést náklady na údržbu prázdných jednotek a aby byl schopen překonat své investice a mohl z nich vyrovnat daně z nemovitosti. odvozené toky příjmů. Vzhledem k tomu, že tyto prostory jsou prázdné, investor ztrácí příležitost získat maximální příjem.

Investor, který má problém s prodlouženou nízkou obsazeností, naznačuje, že jednotky nejsou dobře udržovány nebo že tyto jednotky mohou být umístěny na nežádoucím místě nebo mohou být jednotky vychovávány se špatnými stavebními materiály. Kromě komerčních nemovitostí má obsazení hlavní uplatnění v nemocnicích, hotelech a seniorských bytových jednotkách a call centrech. V call centrech obvykle vedoucí týmu vyhodnotí, kolik času stráví spolupracovník na lince volání s přidělenými hodinami.


$config[zx-auto] not found$config[zx-overlay] not found