seychellesartprojects.org

Co je poměr půjčky k hodnotě?

Poměr úvěru k hodnotě je poměr částky úvěru k celkové hodnotě konkrétního aktiva a nejčastěji jej používají banky nebo věřitelé k určení výše úvěru již poskytnutého na konkrétní aktivum nebo marže, která má být udržována před vydáním peněz, aby byla zajištěna flexibilita v hodnotě.

Vezměme si jednoduchý příklad. Řekněme, že si chcete koupit dům. A chcete si pomoci s bankou, abyste si vzali určitou částku půjčky. Proč? Protože v současné době nemáte k dispozici tolik hotovosti, abyste si mohli dům koupit sami. Takže jdete do banky, pochopíte jejich LTV a rozhodnete se koupit dům.

Přidáme-li nějaké číslice, bylo by pro nás snadné to pochopit. Předpokládejme, že chcete koupit dům v hodnotě 200 000 USD (odhadovaná hodnota domu na trhu). Banka vám řekla, že vám mohou dát pouze 80% částky. A zbytek si musíte dát z vlastní kapsy.

Takže toto je 80% poměr půjčky k hodnotě. V tomto případě vám banka splácí úvěr na hypotéku ve výši 160 000 USD a pro nákup domu musíte zaplatit 40 000 USD z vlastní kapsy.

Vzorec

Vzorec poměru půjčky k hodnotě = výše hypotéky / odhadovaná hodnota nemovitosti

Jedná se o jeden z nejdůležitějších nástrojů pro hodnocení rizik ve finančních institucích. A předtím, než půjčují peníze dlužníkům, věřitelé před schválením hypotéky prozkoumají.

Obvykle je oceněnou hodnotou nemovitosti prodejní cena. Věřitelé nebo banky však pošlou svůj hodnotící tým, aby ocenili nemovitost. A pak by se rozhodli částku (částku hypotéky) půjčit.

V USA většina případů uváděla poměr půjčky k hodnotě (LTV) méně než 80%. Ale LTV může být víc než jen to, a v takovém případě mohou být úrokové sazby vyšší.

Jedna věc, kterou musíme v LTV pochopit, je tato - vyšší by byl poměr, větší by bylo riziko. Takže pokud vám věřitel dá vyšší LTV; to znamená, že v sobě nese větší riziko. A to je důvod, proč by úroková sazba byla také vyšší.

A dlužník také hodně trpí kvůli vysoké LTV, i když se zdá, že dlužník získává výhodu. Když je LTV vyšší, náklady na půjčku se zvyšují a protože riziko půjčky je mnohem větší (protože věřitel platí více), úroková sazba je mnohem vyšší. Například pokud si dlužník půjčí peníze od banky s poměrem půjčky k hodnotě 95%, zaplatí alespoň o 1% vyšší úrokovou sazbu než dlužník, který si vzal půjčku s LTV 75%.

Zkontrolujte také poměr DSCR

Výklad

Nyní se možná divíte, proč je LTV důležitá a jak bychom se měli dívat na LTV z hlediska půjčování a půjčování.

Zde je ukázka toho, jak LTV ovlivňuje půjčky -

• Společnost LTV hraje významnou roli při zajišťování hypotéky nebo půjčky na bydlení či úvěrové linky.
• Také drastickým způsobem ovlivňuje dlužníka. Zdá se, že dlužníkovi se zpočátku líbí, protože se jeho procento platby snižuje. Pokud však vezmeme v úvahu dlouhodobý účinek, je to obrovské a vyšší LTV nutí dlužníka platit věřiteli za určité období mnohem více.
• Nyní řekněme, že jako dlužník přijímáte vyšší půjčku Ratio. Co se potom stane? Pokud je poměr první hypotéky vyšší než 80%, věřitelé potřebují soukromé pojištění hypotéky (PMI). V tomto případě mají dlužníci možnost. Za prvé, mohou mluvit s věřiteli a uspokojit se s poměrem 80% půjčky k hodnotě, a pokud to nestačí, mohou dlužníci přejít na sekundární financování zbývající potřebné částky.
• Nyní si musíte myslet, že co by vám přineslo více výhod? Pokud půjdete na první hypotéku a dosáhnete poměru půjčky k hodnotě 78%, soukromé hypoteční pojištění (PMI) by bylo zcela vyloučeno. V takovém případě však musí být splaceno druhé zástavní právo, jehož úrok je mnohem vyšší než u první hypotéky.
• Tím se dostáváme k dalšímu konceptu, kterým je rozšíření poměru půjčky k hodnotě (LTV) a to je kombinovaná půjčka k hodnotě k poměru (CLTV). CLTV pomáhá dlužníkům udržovat nízkou LTV, a proto vůbec nemusí platit PMI.

Příklad LTV

Příklad č. 1

Podívejme se na níže uvedené informace -

V USD	Banka A	Banka B
Výše hypotéky	300 000	250 000
Oceněná hodnota majetku	400 000	350 000

Nyní podle jednoduchého vzorce vypočítáme poměr půjčky k hodnotě (LTV).

LTV = výše hypotéky / odhadovaná hodnota majetku

Pro banku A by LTV byla = (300 000/400 000) = 75%.

Pro banku B by LTV byla = (250 000/350 000) = 71,42%.

Jaký by byl tedy závěr po výpočtu LTV obou těchto bank? Zde je závěr -

Nejprve má banka B nižší LTV. To znamená, že riziko spojené s částkou půjčky by bylo menší, a tedy i úroková sazba. Pomůže dlužníkovi. Ale v případě banky A je LTV o něco vyšší. Ale protože nedosahuje více než 80%, nemusí dlužník poskytovat soukromé hypoteční pojištění.

Nyní se podívejme na několik dalších příkladů s různými proměnnými.

Příklad č. 2

Podívejme se na níže uvedené informace -

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	400 000	350 000
Záloha	80 000	70 000
Oceněná hodnota majetku	400 000	350 000

V tomto příkladu nám nebyla dána výše hypotéky; spíše máme informace o záloze. Jak bychom tedy vypočítali výši hypotéky?

Tady je postup - z kupní ceny musíme odečíst zálohu.

Pojďme to vypočítat -

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	400 000	350 000
(-) Záloha	(80 000)	(70 000)
Výše hypotéky	320 000	280 000

Nyní můžeme vypočítat poměr půjčky k hodnotě (LTV).

Pro banku A by LTV byla = (320 000/400 000) = 80%.

Pro banku B by LTV byla = (280 000/350 000) = 80%.

V tomto případě je poměr pro obě tyto banky 80%. Nyní se banka musí rozhodnout, zda je k tomu PMI vyžadován nebo ne. Ve většině případů nebude PMI vyžadováno až do 80% LTV.

Příklad č. 3

Nyní se podívejme na několik dalších věcí, abychom pochopili hodnotu poměru půjčky k hodnotě.

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	400 000	350 000
Záloha	80 000	70 000
Oceněná hodnota majetku	400 000	350 000

Nyní zde máme kupní cenu i odhadovanou hodnotu nemovitosti. V tomto případě, co bychom vzali v úvahu při výpočtu poměru půjčky k hodnotě?

Tady je dohoda. Musíme vzít v úvahu ten, který je nižší z kupní ceny nebo odhadované hodnoty nemovitosti.

Pojďme vypočítat.

Nejprve vypočítáme výši půjčky (výše hypotéky).

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	400 000	350 000
(-) Záloha	(80 000)	(70 000)
Výše hypotéky	320 000	280 000

Nyní bychom zjistili LTV.

Pojďme si zapsat vzorec, aby byla konkrétní věc jasná.

Vzorec LTV = výše hypotéky / nižší kupní cena nebo odhadovaná hodnota nemovitosti.

V tomto případě je kupní cena i odhadovaná hodnota nemovitosti stejná. Měli bychom tedy stejnou hodnotu.

Pro banku A by LTV byla = (320 000/400 000) = 80%.

Pro banku B by LTV byla = (280 000/350 000) = 80%.

Příklad č. 4

Pojďme si udělat další příklad s různými oceněnými hodnotami nemovitosti a kupní ceny.

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	360 000	330 000
Záloha	80 000	70 000
Oceněná hodnota majetku	400 000	350 000

Toto je jiný příklad, protože si můžete všimnout rozdílu mezi odhadovanou hodnotou nemovitosti a kupní cenou.

Nejprve si spočítáme výši hypotéky.

V USD	Banka A	Banka B
Kupní cena	360 000	330 000
(-) Záloha	(80 000)	(70 000)
Výše hypotéky	280 000	260 000

Abychom získali částku hypotéky, vždy odečteme zálohu od kupní ceny, nikoli od odhadované hodnoty nemovitosti.

Nyní, protože kupní cena je nižší než odhadovaná hodnota nemovitosti, při výpočtu poměru půjčky k hodnotě bychom vzali v úvahu kupní cenu.

Pojďme se podívat -

Pro banku A by LTV byla = (280 000/360 000) = 77,78%.

Pro banku B by LTV byla = (260 000/330 000) = 78,79%.

V tomto případě vidíme, že LTV banky B je o něco více než banka A.

Příklad č. 5 (kombinovaná LTV)

Nyní existují případy, kdy si jedna osoba vezme dvě půjčky, aby snížila LTV, a proto musí nést nižší náklady. V takovém případě musíme vypočítat kombinovanou LTV.

Podívejme se na příklad.

V USD	Banka A
Půjčka 1	200 000
Půjčka 2	50 000
Oceněná hodnota majetku	400 000

Kombinovaná LTV má jednoduchý vzorec. Tady to je -

CLTV = Půjčka 1 + Půjčka 2 / Celková hodnota nemovitosti

Pojďme nyní vypočítat kombinovanou LTV pro banku A -

(200 000 + 50 000) / 400 000 = 62,5%.

Nyní je tato LTV mnohem nižší. Pokud má dlužník dobré kreditní skóre, banka obvykle umožňuje LTV vyšší než 80%. A pokud dlužník nemá dobré kreditní skóre, věřitelé obvykle nepřesahují 80%.

Poměr půjčky k hodnotě Příklad půjček na ojetá vozidla a půjček na nové auto

V této části se podíváme na LTV dvou téměř podobných průmyslových odvětví. Bereme příklady dvou téměř podobných průmyslových odvětví, abychom pochopili hodnotu poměru půjčky k hodnotě a jak drasticky se liší.

Nejprve se podívejme na příklad půjček na ojetá vozidla -

Z výše uvedeného grafu je zřejmé, že poměr LTV tohoto odvětví je příliš vysoký. V některých případech se dokonce dotklo 99%. Z pozorování zjistíme, že poměr půjčky k hodnotě je vždy nad 90%.

Pojďme se podívat na nový průmysl půjček na auta v USA.

Ve výše uvedeném grafu vidíme, že poměr LTV u půjček na nová vozidla je téměř o 10% nižší než LTV u ojetých automobilů. A u půjček na nové auto je poměr půjčky k hodnotě v rozmezí 80-90%.

Otázkou nyní je, proč? Proč je poměr půjčky k hodnotě u půjček na ojetý vůz vyšší než poměr půjčky k hodnotě u půjček na nové auto? Mohou to mít dva konkrétní důvody -

• Zaprvé, možná je důvěryhodnost majitelů ojetých automobilů pochybnější než u nových uživatelů automobilů. Riziko je tedy větší a to je důvod, proč je LTV spíše v případě půjček ojetých automobilů.
• Zadruhé, protože kupující nových automobilů by platili mnohem více (protože cena nových automobilů by byla více než ojetá auta), jsou důvěryhodnější, pokud jde o platby EMI.

Omezení

LTV je velmi užitečná, pokud jde o půjčování peněz dlužníkům. Je však třeba mít na paměti několik věcí. To platí, pokud je LTV vysoká.

• Úroková sazba by byla mnohem vyšší, což z dlouhodobého hlediska zvýší vaši celkovou částku splatnou.
• Pokud je LTV vyšší než 80%, musíte zaplatit soukromé pojištění hypotéky (PMI). V takovém případě můžete jít na druhé zástavní právo (přemýšlejte o kombinované LTV).
• Pokud je váš poměr půjčky k hodnotě vyšší než 100% (což se nazývá podvodní hypotéka), nezískáte žádné daňové zvýhodnění.

V závěrečné analýze

Poměr půjčky k hodnotě je velmi užitečný jak pro věřitele, tak pro dlužníky. Oba by ale měli udržovat pod 80%, aby zajistili menší riziko a lepší obchodní důsledky.

Užitečné příspěvky

• Poměr ceny k ceně knihy
• Poměr EV k prodeji
• Vzorec obratu zásob
• Kalkulačka půjčky na loď
<