Výnos dluhu (definice, vzorec) | Vypočítejte poměr dluhu

Co je výnos dluhu?

Dluhový výnos je měřítkem rizika pro hypoteční věřitele a měří, do jaké míry může věřitel získat zpět své finanční prostředky v případě selhání od svého vlastníka. Poměr hodnotí procentní výnos, který může věřitel obdržet, pokud vlastník nesplácí úvěr, a věřitel se rozhodne zlikvidovat zastavenou nemovitost.

Poměr je populární při hodnocení nemovitostí, ale lze jej použít k ocenění výnosu jakéhokoli projektu nebo aktiva, které vydělává příjmy. Oceňuje pákový efekt i riziko současně a lze jej používat po celou dobu trvání půjčky, přičemž zůstává konzistentní.

Jedná se o samostatnou metriku, která nepoužívá úrokové sazby, amortizační plán půjček, LTV ani žádné jiné proměnné.

Vzorec výplaty dluhu

Vzorec dluhového výnosu je:

Příklad výnosu dluhu

Pojďme analyzovat pomocí níže uvedeného příkladu výnosu dluhu:

Andy provozuje úspěšný obchod s hračkami a vyžaduje částku půjčky na základě částky získané z podnikání. V současné době obchod vydělává 500 000 $ ročně a požadavek na půjčku je 2 550 000 $. Tím pádem,

Vzorec výplaty dluhu = 500 000/2 500 000 = 19,60%

Čím nižší je výnos, tím větší je vnímané riziko navrhované půjčky. Je to z tohoto důvodu; věřitelé požadují vyšší výnosy dluhu z rizikovějších nemovitostí. Neexistuje žádný pevný benchmark, ale je obecně přijímán ideální výnos 10%.

Výpočty dluhu vs. LTV (půjčka k hodnotě)

Poměr krytí dluhové služby a poměr LTV jsou tradiční metody používané při upisování půjček na komerční nemovitosti. Jsou však předmětem manipulace.

LTV je celková částka půjčky vydělená odhadovanou hodnotou nemovitosti (odhadovaná tržní hodnota poskytnutá profesionály). Tato tržní hodnota je pouze odhadem a podléhá volatilitě, zejména po finanční krizi v roce 2008. To nemusí být nejpřesnější opatření během nestálých situací. Sledujme níže uvedené srovnání MV (tržní hodnota) a DY:

Lze je také posoudit, aby bylo možné posoudit návrhy půjček a jejich proveditelnost. Ve výše uvedeném případě je výnos 6,25% nebo se změní podle kterékoli ze složek, tj. Výše ​​NOI nebo výše půjčky. Výše uvedená tabulka ukazuje, jak se poměr LTV mění se změnou odhadované tržní hodnoty (MV).

Výpočet dluhu vs. poměr pokrytí dluhové služby (DSCR)

DSCR je čistý provozní příjem dělený roční dluhovou službou, tj. Částkou peněz požadovanou za určité období pro splácení dluhu. Například pokud požadovaná výše půjčky nedosahuje očekávaného 1,10násobku DSCR, může být stejně užitečné 25leté odepisování. Tím se zvyšuje riziko, že se půjčka neprojeví v DSCR nebo LTV. Uvažujme níže uvedené tabulky pro porovnání DY a DSCR:

Protože výnos není ovlivněn časovým rámcem amortizace, může poskytnout objektivní měřítko rizika s jedinou metrikou.

  • V tomto případě je výnos 6,25%, ale pokud vnitřní politika vyžaduje minimálně 9% výnos, tato půjčka by nebyla schválena.
  • Je vidět, že doba amortizace ovlivňuje, zda lze dosáhnout požadavku DSCR. Pokud politika vyžaduje DSCR 1,1krát, splní požadavek pouze půjčka na dobu amortizace 25 let.
  • O tom, zda je tak dlouhá doba proveditelná, však rozhoduje správa a flexibilita interních politik.

Závěr

S výpočtem dluhového výnosu nelze manipulovat změnou podmínek půjčky tak, aby byla navrhovaná půjčka přijatelnější.

Možnosti, jako je upisování a strukturování půjček, jsou mnohem hlouběji než jediný poměr; existují i ​​další faktory, které tento výnos nepovažuje za:

  • Podmínky poptávky a nabídky
  • Síla garanta
  • Stav majetku
  • Finanční situace nájemců atd .;

Při využívání tohoto poměru je tedy třeba vzít v úvahu všechny aspekty, včetně makroekonomických faktorů.

To se stalo velmi důležitým pro poskytovatele půjček sekuritizující půjčky s pevným výnosem a také pro poskytovatele půjček v životní pojišťovně. Eliminuje subjektivitu a vede průvodce věřiteli na nadsazeném trhu.