Vzorec limitní sazby | Hodnotit krok za krokem Výpočet rychlosti stropu

Co je vzorec Cap Rate?

Vzorec pro sazbu Cap nebo kapitalizaci je velmi jednoduchý a vypočítává se vydělením čistého provozního výnosu aktuální tržní hodnotou aktiva a je vyjádřen v procentech. Používají jej investoři k hodnocení investic do nemovitostí na základě návratnosti jednoročního období. V zásadě se používá k rozhodnutí, zda je nemovitost dobrý obchod.

Matematicky je Cap Rate Formula reprezentován jako,

Vysvětlení

Výpočet lze provést v následujících třech jednoduchých krocích:

  • Krok 1: Nejprve je třeba správně odhadnout příjem z pronájmu nemovitosti. Na základě toho se provede výpočet čistého provozního výnosu, což je v zásadě roční příjem generovaný nemovitostí minus všechny výdaje, které vzniknou během operací, což zahrnuje úkoly jako správa majetku, placení daní, pojištění, atd.
  • Krok 2: Zadruhé je třeba řádně posoudit aktuální tržní hodnotu nemovitosti, nejlépe odborníkem na renomované oceňování. Aktuální tržní hodnota nemovitosti má hodnotu na tržišti.
  • Krok 3: Nakonec lze výpočet limitní sazby provést vydělením čistého provozního výnosu aktuální tržní hodnotou investice do nemovitosti.

Příklady vzorce Cap Rate (s šablonou Excel)

Podívejme se na některý jednoduchý až pokročilý příklad, abychom tomu lépe porozuměli.

Tuto šablonu Excel Cap Rate Formula si můžete stáhnout zde - Šablona Excel Cap Rate Formula

Příklad č. 1

Předpokládejme, že investor plánuje koupi nemovitosti. Nyní má investor v úmyslu učinit rozhodnutí na základě limitní sazby, což je efektivní metrika při hodnocení nemovitostí. Investor najde tři nemovitosti s příslušnými ročními příjmy, výdaji a tržními hodnotami, jak je uvedeno níže:

Nyní provedeme výpočet limitní sazby pro příslušné vlastnosti,

Vlastnost A

Cap Cap pro vlastnost A = (150 000 - 15 000 $) ÷ 1 500 000 $

= 9%

Majetek B

Sazba Cap pro vlastnost B = (200 000 - 40 000 $) * 100% ÷ 4 500 000 $

= 3,56%

Vlastnost C.

Sazba Cap pro vlastnost C = (300 000 - 50 000 $) * 100% ÷ 2 500 000 $

= 10,00%

Investor by proto měl koupit nemovitost C, protože nabízí nejvyšší stropní sazbu 10%.

Příklad č. 2

Předpokládejme, že existuje další investor, který chce koupit nemovitost, a investor má níže uvedené informace. Investor bude investovat do nemovitosti pouze v případě, že sazba stropu je 10% nebo vyšší.

Nyní jsme na základě výše uvedených informací vypočítali následující hodnoty, které budou dále použity při výpočtu limitní sazby.

Roční hrubý příjem

Roční náklady

Čistý provozní příjem

V níže uvedené šabloně jsme použili výpočet rovnice rychlostního limitu.

Výpočet tedy bude -

Nyní, protože vypočtená sazba stropu je vyšší než cílová sazba (10%) investora, může tedy investor investovat do příslušné nemovitosti. Na základě vypočtené sazby lze také odvodit, že celá investice bude vrácena za = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 let

Kalkulačka vzorce Cap Cap

Můžete použít následující kalkulačku.

Čistý provozní příjem
Aktuální tržní hodnota aktiva
Vzorec limitní sazby
 

Vzorec rychlosti uzávěru =
Čistý provozní příjem
=
Aktuální tržní hodnota aktiva
0
= 0
0

Relevance a použití

  • Hlavním použitím limitní sazby je rozlišení různých investičních příležitostí do nemovitostí. Předpokládejme, že investice do nemovitostí nabízí zhruba 4% na oplátku, zatímco jiná nemovitost má limit kolem 8%. Poté se investor s největší pravděpodobností zaměří na nemovitost s vyšší návratností. Kromě toho může také ukázat trend nemovitosti, který indikuje, zda je potřeba provést úpravu na základě odhadovaného příjmu z pronájmu.
  • Z pohledu investora do nemovitostí je omezení základním nástrojem, protože umožňuje investorovi hodnotit nemovitost na základě její aktuální tržní hodnoty a čistého provozního výnosu. Pomáhá při dosažení počáteční návratnosti investiční nemovitosti.
  • Pro investora může růst limitní sazby pro nemovitost znamenat nárůst příjmu z pronájmu oproti ceně nemovitosti. Na druhou stranu může investor vidět pokles této sazby jako známku nižšího příjmu z pronájmu v poměru k ceně nemovitosti. Jako takový může být pro investora rozhodujícím faktorem, aby se rozhodl, zda nemovitost stojí za koupi nebo ne.
  • Dále to může být také indikátor doby, po kterou bude nemovitost trvat, než získá zpět celou investici do této nemovitosti. Předpokládejme, že nemovitost nabízí maximální limit přibližně 10%, což znamená, že bude trvat 10 let (= 100% ÷ 10%), než investor získá celou investici.