seychellesartprojects.org

Význam hypotečního zástavního listu

Hypoteční zástavní list se týká dluhopisu vydaného investorovi, který je zajištěn souborem hypoték zajištěných kolaterálem nemovitého majetku (obytného nebo obchodního), a proto nutí dlužníka splácet předem stanovenou sérii plateb, jejichž selhání může vést k prodeji nebo zabavení aktiva.

Investoři dostávají měsíční splátku, která zahrnuje úroky i jistinu, když dlužník splácí úroky a splácení dluhu, který si půjčil peníze tím, že ponechá některá aktiva z nemovitostí jako kolaterál, a v případě, že dlužník dojde k prodlení, může být aktivum prodáno k výplatě držitelů dluhopisů zajištěna těmito aktivy.

Jak funguje hypoteční zástavní list?

Když si člověk koupí dům a financuje ho hypotékou, získává věřitel vlastnictví této hypotéky, dokud není půjčka plně splacena. Mezi věřitele patří banky a hypoteční společnosti, které poskytují půjčky na tato nemovitostní aktiva. Banky pak tyto hypotéky spojí a prodají je investiční bance nebo jinému vládnímu subjektu se slevou. Tímto způsobem banky okamžitě získají peníze, které by původně získaly po dobu trvání úvěru, a také se jim podaří přesunout riziko jakéhokoli selhání ze sebe na investiční banky.

Investiční banka poté převede tento balíček na SPV (účelový nástroj) a vydá dluhopisy k těm půjčkám, které jsou kryté hypotékou. Peněžní tok z těchto půjček je ve formě úroku a splátky jistiny jsou každý měsíc předávány držitelům hypotečních zástavních listů. Tento proces sdružování hypoték a předávání peněžních toků z dluhů držitelům dluhopisů se nazývá sekuritizace. Investiční banka si ponechá svůj podíl na úrokové složce půjčky a zbytek úrokové a hlavní složky předá držitelům dluhopisů.

Typy

Existují různé typy MBS (zabezpečení zajištěné hypotékou) -

# 1 - Hypoteční průchod cenných papírů

V rámci tohoto typu MBS jsou platby prováděny proporcionálně mezi držiteli dluhopisů, jakmile jsou přijaty. Pokud je celkový počet vydaných dluhopisů 1 000, každý po 1 000 USD, a každý má 10 investorů, kteří mají po 100 dluhopisech, pak by každý investor obdržel 1/10 platby, která jim byla předána. Každý investor by získal svůj podíl na platbě podle svého podílu. Pokud existují zálohy, budou proporcionálně předány držitelům dluhopisů. Žádný držitel dluhopisů by v těchto hypotékách nezískal více nebo méně, než je jeho podíl na celkovém držení dluhopisů. V případě selhání by každý investor nesl ztrátu (pokud hodnota aktiva klesne pod nominální hodnotu dluhopisů) jeho podílu na dluhopisech.

Investoři MPS nebo držitelé dluhopisů tedy čelí riziku předčasného splacení i prodloužení, které se rovná jejich podílu.

# 2 - CMBS (zajištěné zajištění zajištěné hypotékou)

Nahoře jsme viděli, jak investoři MPS čelí riziku předčasného splacení a v případě předčasného splacení, jak jej každý investor obdrží, bez ohledu na to, zda jej v té době potřebuje nebo preferuje. Mnoho investorů se zabývá rizikem splácení a nesplácení.

CMBS pomáhá při zmírňování těchto problémů směrováním peněžních toků z hypoték do různých tříd nebo vrstev nazývaných tranše, takže každá třída má rozdílnou expozici vůči oběma rizikům. Každá tranše se řídí jinou sadou pravidel pro distribuci platby. Každá tranše dostává výplatu úroků každý měsíc, ale jistina a částka zálohy jsou vypláceny postupně. CMBS je strukturován takovým způsobem, že každá třída dluhopisů by postupně odcházela do pořádku.

Pokud existují 4 tranše, pak by pravidlo pro měsíční jistinu a předplacení tranší bylo následující -

• Tranše 1 -  obdrží veškerou částku jistiny a zálohy, dokud nebude zůstatek jistiny nulový.
• Tranše 2 - po tranši 1 je plně zaplacena; bude dostávat veškerou částku jistiny a zálohy, dokud nebude zůstatek jistiny nulový.
• Tranše 3 - po tranši 2 je plně zaplacena; bude dostávat veškerou částku jistiny a zálohy, dokud nebude zůstatek jistiny nulový.
• Tranše 4 - Po úplném splacení tranše 3 obdrží částku jistiny a zálohy, dokud nebude zůstatek jistiny nulový.

Tímto způsobem je riziko předčasného splácení rozděleno mezi tranše. Nejvyšší riziko předčasného splacení je v tranši 1, zatímco nižší tranše fungují jako tlumič nárazů v případě selhání dlužníka. Ve výše uvedeném příkladu má tranše 4 nejvyšší riziko selhání a nejnižší riziko předčasného splácení, protože dostane platbu předem po úplném zaplacení výše uvedených tří tranší a absorbuje ztráty v případě selhání.

Příklad

Předpokládejme, že 10 lidí si vzalo půjčku ve výši 100 000 USD, každá s 6%, tím, že by dům zůstal jako kolaterál v bance ABC v celkové výši hypotéky 1 000 000 USD. Banka by poté prodala tento soubor hypotéky ve výši investiční bance XYZ a tyto peníze použila k poskytnutí nových půjček. XYZ by prodal dluhopisy ve výši 1 000 000 USD (1 000 dluhopisů po 1 000 USD) za 5% kryté těmito hypotékami. Po ponechání marže nebo poplatku by banka ABC převedla přijatý úrok (5 000 USD) plus platební složku v 1. měsíci na XYZ. Řekněme, že udržovaný poplatek je 0,6% (0,05% měsíčně) z výše půjčky, takže částka předaná 1. měsíc XYZ je 4500 $ plus částka splátky. XYZ by také udržel své rozpětí 0,6% (0,05% měsíčně) z výše úvěru a zbývající část úroku ve výši splátky 4000 USD v prvním měsíci přenesl na držitele hypotečních zástavních listů.

Investiční banka tak může od banky nakupovat více hypoték prostřednictvím peněz získaných z prodeje dluhopisů a banky mohou také peníze získané z prodeje hypoték použít k poskytnutí nových půjček. V případě neplnění ze strany majitelů domů by mohla být hypotéka prodána za účelem výplaty investorům.

Hypotéka vs. dluhopis

Hlavní rozdíl mezi dluhopisem a hypotečním zástavním listem spočívá v tom, že dluhopisový dluhopis není zajištěn a je zajištěn pouze plnou vírou a úvěrem emitující společnosti, zatímco hypoteční zástavní list je zajištěn kolaterálem, který lze prodat v případě nesplácení dlužníka. Proto je úroková sazba MBS kvůli nižšímu riziku nižší než dluhopisové obligace.

Další rozdíl spočívá v platbě a frekvenci plateb. Hypoteční zástavní listy se vyplácejí měsíčně a zahrnují úroky i hlavní složku. Dluhopisy jsou naproti tomu spláceny ročně nebo pololetně, což zahrnuje pouze úrokovou složku a částka jistiny je splacena při splatnosti.

Výhody

• Cenné papíry zajištěné hypotékou nabízejí vyšší výnos než cenné papíry státní pokladny.
• Nabízí vyšší výnosy očištěné o riziko než jiné dluhopisy s dluhopisy díky podpoře založených aktiv, což snižuje jeho riziko.
• Poskytují diverzifikaci aktiv, protože mají nízkou korelaci s ostatními třídami aktiv.
• Poskytuje pravidelný a častý příjem ve srovnání s jinými produkty s pevným příjmem. MBS má měsíční platby, zatímco podnikové dluhopisy nabízejí roční nebo pololetní platby.
• Zabezpečení zajištěné hypotékou je bezpečnější investicí než dluhopisy s obligacemi, protože v případě selhání lze kolaterál prodat za účelem splacení držitelů dluhopisů.
• MBS nemá ocasní riziko, protože při splatnosti neexistuje jednorázová splátka jistiny, protože měsíční splátka zahrnuje úroky a jistinu, které jsou rozloženy po dobu životnosti dluhopisu. Zatímco v jiných dluhopisech existuje vysoké riziko ocasu kvůli platbě jednorázové jistiny v době splatnosti, což zvyšuje riziko pro držitele dluhopisů.

Nevýhody

• Zabezpečení zajištěné hypotékou nabízí nižší výnos než dluhopisy.
• Zabezpečení zajištěné hypotékou často uváděno jako bezpečné investice přitahovalo negativní publicitu kvůli jejich roli v hypotečních krizích v roce 2008. Banky se kvůli vysoké ziskovosti staly samolibými a poskytovaly půjčky lidem s nízkou bonitou. Když hypotéky v hypotékách selhaly, mělo to za následek ztrátu milionů dolarů peněz investorů a bankrot mnoha velkých investičních bank, jako jsou bratři Lehmanové. Tyto dluhopisy jsou tedy stejně dobré jako aktivum a lidé si půjčují peníze z těchto aktiv.
• Tito držitelé dluhopisů čelí riziku předčasného splacení v případě snížení úrokové sazby na trhu. Navíc peníze, které obdrží, budou muset být investovány s nižší sazbou, což snižuje jejich návratnost.

Závěr

Hypoteční zástavní listy jako třída aktiv nabízejí diverzifikaci a nabízejí investorovi vyšší výnos než státní pokladnu a nižší riziko než dluhopisy. Kromě toho poskytují peníze investičním bankám na nákup více hypoték a banky půjčují více peněz, což pomáhá udržovat konkurenceschopnost hypotéčních sazeb a trhy jsou likvidní.